Posts Tagged ‘Immobilie’

Foreclosure – was passiert da eigentlich?

Friday, July 9th, 2010

Wer sich im Moment mit dem Thema Immobilie in Florida beschäftigt stolpert im Moment zwangsläufig über das Thema “Foreclosure”. Hierbei entsteht oft der Eindruck, dass es sich hierbei um absolute Schnäppchen handelt. Grundsätzlich besagt aber ein Foreclosure, dass der Besitzer des Hauses seine Darlehensrate nicht mehr zahlen konnte und sein Haus – die Sicherheit für das Darlehen – an die Bank gefallen ist. In den USA ist das Thema für den Besitzer der Immobilie damit erledigt, egal, was die Bank am Ende für das Haus erlöst…der Besitzer ist aus der Sache raus: sowohl aus dem Darlehen, als aus der Immobilie.

Aber wie läuft ein Foreclosure aus Sicht des Immobilienbesitzers eigentlich ab?

Es gibt hierzu einen klaren Fahrplan:

1. Die Uhr beginnt zu ticken, wenn der Kreditnehmer die erste Rate nicht zahlt. Hierbei ist aber zu beachten, dass der Kreditnehmer 30 Tage hat, die Rate zu zahlen und erst dann der Tag 0 für die Bank im Foreclosure Prozess ist!

2. Das wiederholt sich nun mit der zweiten und dritten Rate. Aus Sicht der Bank befindet sich der Prozess nun am 90 Tag (120 Tage nach dem Fälligkeitsdatum der ersten nicht bezahlten Rate aus Sicht des Kreditnehmers). Das Darlehen gilt jetzt als massiv gefährdet.

3. Jetzt erhält der noch Immobilienbesitzer eine Information (um den 70. Tag herum), dass der Foreclosure-Prozess eingeleitet wird, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen zahlt.

4. Nach 100 Tagen beginnt der tatsächliche Foreclosure Prozess. Die Unterlagen werden vorbereitet. Der Kreditnehmer kann immer noch die geschuldete Summe zurück zahlen und die Immobilie behalten. Neben dem Kredit müssen nun auch noch die Gebühren getragen werden.

5. Jetzt wird der Hinweis auf die Auktion versendet. Diese findet ca. 160 Tage nach dem Zahlungsausfall statt . Der Kreditnehmer wird noch 1-2 mal darauf hingewiesen und kann die geschuldete Summe immer noch begleichen.

6. Ca. 180-190 Tage nach dem Beginn wird die Auktion des Hauses durchgeführt. Dieser Prozess dauert derzeit – aufgrund der hohen Anzahl an Foreclosures – teilweise bis zu zwei Jahre!

Erst jetzt fällt das Haus an die Bank und muss verkauft werden. Foreclosure Häuser zu kaufen ist oft nicht so einfach, wie es vielleicht klingen mag. Aufgrund der großen Häuserzahl dauert es sehr lange, bis die Banken sich zu einem Angebot äußern. Da die Immobilien oft nicht nur durch ein Kreditinstitut beliehen sind und viele Kreditinstitute derzeit den Besitzer wechseln/gewechselt haben, ist es teilweise für die Banken sehr schwer, ein Angebot zu prüfen, da teilweise gar nicht klar ist, wer nun alles darüber in welcher Reihenfolge zu entscheiden hat. So kann es passieren, dass auf ein Foreclosure erst nach 4 Monaten eine Antwort kommt. In dieser Zeit “vegetiert” das Haus so vor sich hin. Typisches Bild in Florida: schnell verlassen (Beschädigungen beim Ausräumen, Müll in den Räumen etc.), Pool gekippt, Monatelang kein fliessendes Wasser und kein Strom, Screen defekt etc.. Es kommt also eine Menge Arbeit auf den neuen Besitzer zu!

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Unterhaltung der Florida Immobilie – Teil 2

Sunday, July 4th, 2010

Natürlich gibt es neben Pest Control und dem Wässern des Rasens noch weitere Elemente die für die dauerhafte Erhaltung der Immobilie wichtig sind und die sich aus der Ferne mitunter nur schwer durchführen lassen. Neben dem Rasen bedarf der Pool intensiver Pflege. Grundsätzlich sind alle in den Boden eingelassenen Pools mit einer Filteranlage versehen die das Wasser kontinuierlich umwälzt und filtert. Der Betrieb dieser Anlage ist enorm wichtig, da das Wasser im Pool bei den vorherrschenden Temperaturen sehr schnell “kippen” würde. Statt einladendem blauen Wasser würde man dann nur noch eine übelriechende, dunkle Brühe vorfinden. Mit dem Filtern alleine ist es aber noch nicht getan. Natürlich wird auch durch die üblichen Chemikalien ein Verdrecken des Pools verhindert.
Auch für den Pool gibt es viele Dienstleister, die sich dieser Aufgabe annehmen. In der Regel kontrollieren sie ein mal in der Woche die Poolanlage. Dabei wird zum einen das Zeitintervall der Pumpe kontrolliert, da dieses den Jahreszeiten angepasst werden muss. Im Sommer läuft die Pumpe etwas länger, als im Winter. Ebenso werden die Chemikalien aufgefrischt und evtl. Dreck im Pool per Käscher eingefangen. Auch wird der Ablauf auf Fremdkörper geprüft etc.. Ebenso wird – wenn notwendig – neues Wasser einlaufen gelassen. Auch hier gibt es einfach Zeitschaltuhren, die auf den Wasseranschluss aufgeschraubt werden. Der Pool Service muss dann nur noch auf Start drücken und schon läuft für einen definierten Zeitraum frisches Wasser in den Pool. So wird gewährleistet, dass der Wasserspiegel nicht zu niedrig sinkt und es im schlimmsten Fall zu einem Versagen der Pumpe und der anderen technischen Geräte kommt.
Von diesen Dienstleistern gibt es in Cape Coral und Umgebung viele, so dass die Auswahl schwierig ist. Oft wird der Pool Service aber bei der Betreuung der Immobilie mit erledigt. So muss man sich um die Auswahl der richtigen Dienstleisters keine Gedanken machen. Wichtig ist natürlich, dass man jederzeit bei der Ankunft in der eigenen Immobilie uneingeschränkt in den Pool springen kann!

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Unterhaltung der Florida Immobilie

Saturday, May 1st, 2010

Nun ist es geschafft und man ist stolzer Besitzer eine Florida Immobilie. Leider werden nur die wenigsten die Möglichkeit haben, sich selbst um die Immobilie kümmern zu können! Kümmern ist aber zwingend notwendig, denn es gibt natürlich einiges zu tun. Gerade in Florida ist es unbedingt notwendig, dass regelmässig Ungeziefer bekämpft wird. Zwar sind alle jüngeren Häuser durch die entsprechende Behandlung während des Baus sicher gegen Termiten geschützt, aber auch Armeisen und Kakerlaken stellen in Florida – ohne Bekämpfung – ein wirkliches Problem dar. Kommt man dann in seine Florida Immobilie und sie ist fest in der Hand von Ungeziefer, dann ist es meist zu spät, das ganze wirksam zu bekämpfen. Aus diesem Grund sollte man nach dem Kauf umgehend die so genannte “Pest Control” aktivieren. Diese machen im ersten Schritt in der Regel mal eine Grundreinigung – durchaus auch im Gebäude. Dabei wird jede Ecke und jede Kante berücksichtigt. Idealerweise befinden sich dabei natürlich noch keine Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände im Gebäude.

Dieser Grundschutz wird jetzt monatlich “aktualisiert”. In der Regel bedeutet das, dass die “Pest Control” in einem Monat den Rasen um das Haus absprüht und in dem anderen Monat um das Haus selber eine Ungeziefersperre legt. Man erkennt das daran, dass – wenn doch mal ein Tier in die Nähe kommt – dieses nur ein paar cm über diese Schwelle kommt und nicht mehr weiter.

Der verwendete Giftstoff ist dabei übrigens so dosiert, dass er keinen nachhaltigen Schaden für die Menschen anrichtet und auch größeren Tieren nicht gefährlich werden kann.

Ebenfalls sollte der Rasen natürlich gepflegt werden. Dazu zählt das Mähen der Rasenfläche und der Kanten ebenso wie das entfernen abgefallener Palmenblätter. Auch hier bedarf der Rasen einer gewissen Aufmerksamkeit, da das Klima in Florida nicht unbedingt eines der freundlichsten ist und während der “Trockenperiode” kaum Feuchtigkeit auf den Rasen kommt. Dazu verfügen nahezu alle Grundstücke über automatische und zeitgesteuerte Bewässerungssysteme. Diese Sprinkleranlagen schalten sich zwei mal pro Woche zu bestimmten Uhrzeiten ein und nach einer Stunde wieder aus. An welchen Tagen und in welchen Zeitfenstern der Rasen bewässert werden darf, hängt dabei von der Endziffer ihrer Hausnummer ab. Nähere Informationen dazu gibt es auf der Webseite von Cape Coral.

Die weiteren Pflegeaufwendungen einer Immobilien in Florida folgen in einem weiteren Beitrag…

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Das Closing – der große Tag

Tuesday, March 30th, 2010

Sind alle Unterlagen zusammen und ist der Kaufpreis bei der Title Company hinterlegt, dann kommt der große Tag. Alle beteiligten treffen sich bei der Title Company und vollziehen den Akt. Ab diesem Moment sind Sie Eigentümer der Immobilie und bekommen die Schlüssel ausgehändigt. Dies ist natürlich in der Regel ein Grund zur Freude, aber auch der Moment, in dem die Pflichte auf Sie als Eigentümer übergehen.

Jetzt wird es Ernst mit der Florida Immobilie

Nach der ersten Hausbegehung als neuer Eigentümer wird voraussichtlich eine Liste entstehen, was Sie mit Ihrer Florida Immobilie alles machen möchten, bevor Sie einziehen bzw. sie an Feriengäste vermieten können. Fast immer sind die Spuren der Vormieter zu beseitigen. Ehrlicherweise muss man auch darauf hinweisen, dass die Vorbesitzer ihrer Immobilie nicht immer die größte Aufmerksamkeit zukommen lassen, wenn klar ist, dass der Auszug bevor steht. Insbesondere nach der Einigung im Kaufpreis und nach der Inspection wird quasi nichts mehr gemacht. Glücklicherweise gibt es – gerade in Florida – ein ganzes Heer an so genannten Handy-Männern die praktisch veranlagt sind und für einen geringen Stundenlohn alle möglichen Arbeiten im und ums Haus vornehmen können. Für spezielle Arbeiten wie Streichen und Fliesen legen sollte man aber natürlich auf Spezialfirmen zugreifen. Diese verfügen neben dem Know How in ihrem Bereich in der Regel auch eher über Garantieleistungen. Grundsätzlich sind diese aber eher eng auszulegen und nicht mit dem umfassenden Käuferschutz in Deutschland vergleichbar.

Unterhalt einer Florida Immobilie

Die wenigsten Deutschen die eine Immobilie im Sunshine State erwerben planen einen dauerhaften Aufenthalt dort. Das Haus dient eher dem Ferienaufenthalt. Da stellt sich natürlich die Frage, wie man all diese Arbeiten koordinieren kann bzw. auch für den fortlaufenden Unterhalt der Immobilie sorgen kann, wenn man nicht vor Ort ist bzw. vor Ort sein kann. Auch dafür bietet Florida – als typische Ferienregion – eine Menge Möglichkeiten. Darüber aber im nächsten Beitrag mehr!

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Die Florida Immobilie ist gefunden – wie geht es nun weiter?

Friday, March 5th, 2010

Ist der Kaufvertrag für die Traumimmobilie unterzeichnet, dann wird es ernst. An dieser Stelle ist es natürlich entscheidend, wie der Kauf stattfindet. Kauft man die Immobilie in Florida kreditfinanziert oder zahlt man bar.

Florida Immobilienkauf in bar

Ist man in der glücklichen Situation die Immobilie in bar bezahlen zu können, so ist die Transaktion eigentlich recht simpel. Über die Makler wird eine so genannte Title Company bestimmt. Dort findet das Closing statt. Eine wichtige Funktion einer Title Company ist dabei die so genannte Title Insurance. Dies ist eine Versicherung vor Altlasten, die mit der Immobilie in Verbindung stehen könnten. Die Title Company prüft alle zurückliegenden Transaktionen und stellt Ihnen als Käufer quasi eine Garantie aus, dass das Haus frei von Rechten Dritter ist. Selbst wenn diese noch bestehen sollten, so haften Sie in einem solchen Fall nicht, da Sie die Title Insurance haben. Das kann – gerade bei dem derzeit stark im Umbruch befindlichen Immobilienmarkt in den USA – sehr entscheidend sein.

Sind diese Punkte geklärt, so müssen Sie das Geld ebenfalls zu der Title Company übertragen. Dafür gibt es ebenfalls mehrere Möglichkeiten die den Rahmen dieses Beitrages sprengen würden. Am einfachsten ist ein bankverbürgter Scheck von einem anderen amerikanischen Konto. Beachten Sie dabei, dass der Betrag, den die Title Company anfordert nicht unbedingt dem vereinbarten Kaufpreis entspricht, da hier auch noch alle evtl. Gebühren aufgeschlagen werden. Dieser Betrag wird in der Regel mit Luft nach Oben kalkuliert. Man erhält dann nach Abschluss der Transaktion einen Scheck über die zu viel gezahlte Summe ausgestellt und damit das Geld zurück.

Nun kommt das Closing an sich. Hierzu treffen sich alle beteiligten bei der Title Company und unterzeichnen die Übertragung der Immobilie. Damit ist dann der Akt vollzogen!

Immobilienkauf mit Finanzierung

Bei einem Finanzierungskauf ist der Ablauf im Grundsatz identisch. Hier wird jedoch nur der Eigenkapitalanteil an die Title Company übertragen. Der Rest kommt ja dann von der Bank. Das Closing kann hier dann natürlich auch erst nach der finalen Kreditgenehmigung stattfinden und das kann einige Wochen dauern. Aus diesem Grund sind Finanzierungen bei den Verkäufern auch nicht unbedingt beliebt. Platzt die Finanzierung, dann stehen sie nach einigen Wochen ohne Käufer da und müssen von vorne beginnen.

Bei einer Finanzierung wird auf die Anzahlung noch einiges an zusätzlichen Kosten eingerechnet. So beispielsweise die “Property-Tax”, also die jährliche Steuer für das Haus und das Grundstück. Diese wird beim Kauf für ein Jahr bezahlt. In den Darlehensraten ist dann wiederum ein Anteil für die Tax für das Folgejahr enthalten. Dadurch wird gewährleistet, dass der Sicherungsgegenstand (das Haus) nicht aufs Spiel gesetzt wird, weil die Steuer nicht bezahlt werden kann. Ebenso verhält es sich mit der Versicherung. Diese wird von der Bank geprüft, da sie ja quasi die Gewährleistung für das Haus ist. Ist sie OK, so wird auch hier der Beitrag bezahlt und dann über das kommende Jahr mit der Rate angespart.

Die weiteren Details zur Kaufabwicklung kommen dann im nächsten Beitrag…!

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Finanzieren in den USA – ein besonderes Abenteuer

Saturday, February 13th, 2010

Derzeit sind ca. 40% der Hausfinanzierungen in Florida höher, als der aktuelle Wert der Immobilie. Diese tickenden Zeitbomben waren es, die das ganze Kartenhaus zum Einsturz gebracht hat. Leidtragenden (und Schuldige zugleich) waren die Banken, die auf ein mal mehr vergebene Kredite in den Büchern hatten, als Sicherheiten. Eine fatale Situation die zu mehr als 100 Bankenpleiten in den USA im Jahr 2009 geführt hat. Größerer Schaden wurde hier dadurch verhindert, dass die betroffenen Banken meist von anderen Instituten übernommen wurden bzw. über den Einagensicherungsfonds abgesichert waren.

So läuft der Kauf Ihrer Florida  Traumvilla ab

Das führt aber natürlich dazu, dass die Kreditvergabe nun übervorsichtig erfolgt und die Banken quasi kein Risiko mehr eingehen möchten. Entsprechend umfangreich fallen die Bonitätsprüfungen aus. Das macht den kreditfinanzierten Hauskauf sehr aufwendig und schwierig. Als potentieller Hauskäufer besorgt man sich in den USA erst mal ein so genanntes “Pre-Approval”. Dieses Pre-Approval gibt einen ungefärhen Anhaltspunkt, wie hoch die Kreditwürdigkeit bei der aktuellen Vermögenslage gehen würde. Mit diesem Pre-Approval gehen Sie auf Haussuche. Wenn Sie Ihre Traumvilla in Florida gefunden haben, dann unterzeichnen Sie den Kaufvertrag. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages geben Sie an, ob Sie die Zahlung über eine Finanzierung machen möchten. Ebenso wird das zu leistende Eigenkapital angegeben. Natürlich steht der Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Finanzierungszusage. Das bedeutet, dass der Kaufvertrag für den Verkäufer nur eine Relevanz hat, wenn die Finanzierung tatsächlich klappt! Wird sie aus irgendeinem Grund abgelehnt, so steht der Verkäufer wieder ohne Käufer da und das ganze geht von vorne los. Dieses Riskio verschärft die Situation im Moment natürlich noch zusätzlich, da viele Verkäufer sehr skeptisch sind, wenn der Kauf über eine Finanzierung abgewickelt werden soll. Dies ist natürlich insbesondere dann der Fall, wenn der Verkäufer selbst einen “Kreditdruck” hat und schnell seine bestehenden Kredite bedienen muss. Solche Verkäufer verkaufen in aller Regel nur an so genannte “Cash-Buyer”, also Barzahler. Damit scheiden einige potentielle Schnäppchen von vorne herein für eine Finanzierung aus.

Nach dem Kaufvertrag für die Florida Immobilie kommt der Hürdenlauf

Hat man also einen Verkäufer gefunden, der dem Verkauf mit Kreditfinanzierung zustimmt beginnt das eigentliche Kreditgenehmigungsverfahren. Hierbei muss man einiges an Nerven bewahren! Dokumente über Dokument werden gefordert: private Einkommens- und Vermögenssituation, Kontobewegungen der letzten x Tage (Geldwäschegesetz), Einkommensbestätigung und vieles mehr. Die Versicherung für die Immobilie muss vorliegen. Dies kann Zeit kosten. Es empfiehlt sich daher, einen guten Scanner zu besitzen, mit dem man schnell und sicher mehrseitige Dokumente scannen kann. Dies erleichtert das ganze ungemein, da man dann alle Dokumente als handliches PDF verschicken kann. Diese werden dann übersetzt und bei der Bank eingereicht. Die Bank prüft das ganze dann ein paar Tage später und fragt die nächsten Dokumente an.

Der Verkäufer der Immobilie wird jetzt nervös

Mit dem Kaufvertrag wird ein ungefähres Datum für das so genannte “Closing” vereinbart. An diesem Tag sind alle notwendigen Unterlagen bei der Title Company und beide Parteien unterzeichnen die tatsächliche Eigentumsübereignung – vergleichbar mit dem Notartermin hierzulande. Da man nicht unbedingt aus Deutschland anreisen möchte, kann man das auch in der amerikanischen Botschaft (“Notary Service”) beglaubigen lassen und in die USA senden. Ist dies geschafft, so ist man stolzer Besitzer einer Florida Immobilie. Dieser Termin kann aber natürlich nur stattfinden, wenn man tatsächliche alle Dokumente, inklusive der Kreditzusage, zusammen sind. Kommt der Closing Termin näher und die Bank hat den Kredit noch nicht bewilligt, so bleibt nur eine “Closing Extension” und es heisst Daumen drücken, dass der Verkäufer mitmacht und keinen Rückzieher macht! Die Möglichkeit dazu hat er jederzeit!

Aus unserer Sicht ist es super wichtig, diesen Weg nicht alleine zu gehen, sondern mit einem Mortgage Broker. Diese verfügen über langjährige Erfahrung in allen Bereichen der Finanzierung, kennen die Banken und verfügen nicht selten über direkte Kontakte, um den ein oder anderen Vorgang doch vielleicht mal etwas beschleunigen zu können. Besonders vorteilhaft ist es hier, wenn der Broker deutsch spricht. Das macht doch vieles leichter, da selbst gute Englischkenntnisse hier schnell an Grenzen kommen. Vor allem kennt man selten die tatsächlichen Gepflogenheiten auf dem amerikanischen Markt. Ebenfalls erledigt ein deutschsprachiges Broker-Büro die Übersetzungsarbeiten schnell und routiniert – ein wichtiges Plus, um alle Unterlagen schnell und sicher übertragen zu können. Zwar werden hier am Ende Gebühren fällig, die nicht zu unterschätzen sind, aber der Aufwand, den man selber betreiben muss, um derzeit eine Finanzierung auf die Beine zu stellen macht dies in aller Regel wett!

Viel Erfolg beim Kauf Ihrer Florida Immobilie!

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